商业租约是一份合同，一般房东会事先提供一份预先准备好的商业场地租赁租约给前来申请租用的商家审阅并签约，而来自房东的这份租约在大多数情况下都会最大限度地保护房东的利益，但是这并不意味着承租方商家不可以就其中一些条款跟房东进行协商谈判，来对这个租约进行修改，以保障租方商家的利益。在签署租赁协议之前，商家需要请律师来审查租赁协议。经验丰富的律师能够指出租约合同在哪些方面是对商家不公平的，哪些是必须需要和房东谈判的，哪些又是必须要修改的，以及应该怎么修改来才会对商家有利和公允。以下是商业租约签署前需要审阅的一些重要问题：

租约的长短
商家一旦确定租赁地点后，首先要考虑的问题是租约要签多长时间。商家可以根据自身业务情况和实力来确定租约时间的长短。一般对于小型公司来说，初始租约时间定在三到五年为妥，并向房东要求获取可以再续签两次，每次五年为期的续约选择权。中大型企业的初始租约时间可以定在五年至十年，后面加签两次分别为十年的续约。

租金递增比例
租金额固然是商业租赁协议中的一个重要考虑因素，必须做好功课，承租方需要了解所在地区的租金成本，来和房东协商确定一个可接受的公平租约价格。更重要的是，每年租金的递增幅度也需协商出一个合理的比例，在有必要时可以加上一个增长比例的上限，来控制租金无限制的增长。

公摊费用
商业租赁的房东这方一般是会要求商家承租方承担公共区域的维护保养(Common Area Maintenance /CAM) 费用。这个部分的项目比较复杂，一定要仔细阅读租约，看清楚到底有哪些CAM公摊项目，分析是否合理。有必要时可以要求房东提供最近的CAM费用记录来判断CAM费用的高低。在签约时也应考虑如何确定CAM费用的上限。

担保人的风险
一般来说，房东会要求租赁方提供担保人来担保租约的正常履行，并要求担保人签署关于担保人责任的文件作为租约的附件。对于承租方来说，首先是要跟房东协商是否能用多付押金等方式来免除担保人担保的义务。房东有可能妥协，但更常见的情况是房东会坚持要求担保人做整个租约履行的担保。所以承租方要在签署担保人文件的时候，需要搞清楚担保人的法律责任，以及可能涉及到的以个人资产来担保的法律后果。租赁方必须在签署租约时清楚认识到担保人的法律风险所在。

转租问题
因为商业运作存在一定的风险和不确定性，所以商业租约里是否允许租赁方有转租的权利是需要明确的一个重要问题。如果承租方的生意在运行过程中遇到障碍，需要提前结束租约的话，这时如果租约允许租赁方有权转租给其他公司或个人承租的话，会减少很多损失。这是需要跟房东协商，不能妥协的一个条款。

限制其他商家竞争及保障客流量
如果租赁方经营的生意不是很独具特色，会有潜在的竞争对手的话，则需要在租约中加入限制其他商家竞争的条款来确保租赁方的利益。例如，一家烤肉店承租方可以要求房东在租约里规定在同一个购物中心限制同类型的烤肉店数量。另外，也可以要求房东要做到防止购物中心客流量的下滑。例如一个冰淇淋店旁边是一家影院，如果这个影院搬离这个购物中心，那就会严重影响到客流量，也会影响到冰淇淋店的生意。因此冰淇淋店承租方就可以和房东协商规定，如果房东不能保证客流量或有重大商家比如影院搬离购物中心，则视为房东违反了租赁协议，租赁方有权退租，终止租约。

不可抗力
一般商业租赁都会包含不可抗力条款，这个条款可以让租赁方在特定的不可抗力的情况下可以暂时延迟或免除交房租。不可抗力的情况一般是指战争、骚乱、地震、飓风、闪电和爆炸等等，还包括能源中断，意外立法和罢工等情况。在经历了像 Covid-19新冠病毒大流行后，在谈判商业租赁合同时，需要和房东协商尝试把不可预见的病毒大流行等公共健康事件纳入不可抗力之列，以获得被允许免除或延迟支付租金的权利。

提前结束租约
一般房东不允许租赁方提早结束租约，提前退租被视为违约，必须承担相应的违约责任。在和房东就商业租赁协议进行谈判时，首先要搞清楚关于租赁终止的条款以及相应的违约条款。其次，应该和房东协商规定可以提早解除租约的条件，比如可以规定以衡量租赁方的年度营业额连续几年达标与否来决定是否可以提前退租，或者在租约中规定以支付多个月的房租来换取提前解约。总之，租赁方必须仔细阅读商业租约中的有关细节，和房东协商谈判有关提前结束租约的规定，避免因违约而造成的重大损失。

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